De globale ejendomsmarkeder gennemgår lige nu de sværeste år siden finanskrisen, og de fleste internationale ejendomsindekser er faldet 10-20 pct. i år[1]. Det er et fint eksempel på, hvor direkte markedet påvirkes af COVID-19, nedlukkede økonomier og faldende økonomisk aktivitet. Men ikke alle ejendomsfonde er komponeret på samme måde, og ikke alle ejendomstyper oplever lige vanskelige tider nu. De mere generelle tal for ejendomsmarkedet skjuler nemlig hvor stor forskel, der er fra sektor til sektor - også i ejendomsmarkedet.
En at de store fordele ved børsnoterede ejendomsselskaber er likviditeten. Det er en fordel for kunderne, der kan købe og sælge ejendomsaktier, præcis som forvalterne også kan. Da COVID-19-krisen begyndte, lykkedes det os (forvalterteamet bag SKAGEN m2, red.) at komme helt ud af eller reducere SKAGEN m2's mere ustabile positioner og overføre pengene til ejendomsselskaber med mere attraktive ejendomstyper. Dette havde ikke været muligt med private ejendomsselskaber (hvor investorer er fanget i investeringer, der er meget dyre at komme ud af).
Muligheder i den nye økonomi
Fondsbørser giver os større adgang til ikke-traditionelle ejendomsselskaber (se fig. 1). Disse virksomheder drager fordel af store strukturelle tendenser, der kan beskytte mod cykliske fald, og som ofte er umulige eller vanskelige at investere i privat. Det bedste eksempel er selskaberne bag de amerikanske mobilmaster. Disse får god rygvind af den hurtige tech-udvikling og enorme konkurrence mellem teleselskaberne om at udvide 5G-netværk.
I et globalt perspektiv er sundheds- og plejesektoren den største ikke-traditionelle sektor i ejendomsmarkedet og et eksempelt på et segment, der gennemgår strukturel vækst på grund af demografiske ændringer og en aldrende befolkning. Vi har for nyligt tilføjet Assura til SKAGEN m2-porteføljen. Assura er et britisk REIT-firma, der specialiserer sig i sundhedsejendomme. Assura ejer over 570 lægekontorer, sundhedsbyggerier, diagnose- og behandlingscentre. Assura har leveret bedre resultater end det generelle ejendomsmarked og bidraget positivt til afkastet i SKAGEN m2. Selskabet tegner sig nu for 3,4 pct. af porteføljen. Vi mener, at virksomheden er godt positioneret til at opfange det stigende behov for sundhedsbyggeri i Storbritannien - især efter Brexit - takket være gode lejevilkår og selskabets gode forhold til det britiske sundhedssystem NHS.
Spredning i afkastet
De langsigtede konsekvenser af coronapandemien vil sandsynligvis kunne mærkes, også efter at vi har fået en vaccine. Dette ses allerede tydeligt i meget varieret afkast, for indkøbscentre og hoteller har oplevet begrænsninger og bekymrede forbrugerne, mens datacentre og infrastruktur (kabler, trådløse netværk og mobiltårne) har oplevet vækst på grund af stigende brug af hjemmekontorer. Forskellen mellem de bedste og værste sektorer på det amerikanske REIT-marked er typisk på helt op til 40-60 pct. i et kalenderår. Hidtil i 2020 er der allerede en forskel fra top til bund på 80 pct. (se fig. 2).
SKAGEN m2's næststørste aktiepost (5,6 pct. af porteføljen) og fondens bedste bidragyder hidtil i år[2] er den amerikanske datacenteroperatør Equinix, hvis aktiekurs er steget med 35 pct. indtil videre i år. Vi tilføjede for nylig Switch (3,0 pct.) fra samme land til porteføljen - en investering i den stadigt voksende cloud-teknologi. Virksomheden bruger vedvarende energi og leverede stærke resultater i andet kvartal med en stigning på 70 pct. i udbyttet.
Forskning viser, at REITs leverer bedre resultater end privat ejendom i tider med økonomisk recession (-9,6 pct. mod -11,5 pct. om året) og især i tider, hvor det tabte i markedet indhentes (+22,7 pct. mod 2,8 pct. om året). Ud over de relative cykliske fordele viser diagrammet ovenfor også, at REITs ofte er den eneste måde at få adgang til de allerbedst performende sektorer, dvs. dem, der fortsat kan drage fordel af strukturelle teknologiske og demografiske drivere i markedet.
Muligheder på kontoret
Den store spredning i afkastet forstærker forskellen i værdiansættelserne mellem de forskellige ejendomssektorer. Faldende aktiekurser betyder, at de aktier, der blev handlet med rabat før COVID-19, nu er blevet endnu billigere. Dette illustreres ved den øgede risiko man oplever i segmenter som hoteller og detailhandel, mens andre sektorer nu ser attraktive ud i forhold til risiko- og afkastmuligheder.
Kontorsektoren har for eksempel oplevet, at rabatten er steget fra 4 til 26 pct. efter krisen. Det har skabt værdimuligheder i de rigtige selskaber. Tidligere på året investerede vi i Equity Commonwealth (2,4 pct. af porteføljen), en amerikansk kontoroperatør med fire ejendomme og en betydelig kontantbeholdning, efter at de solgte en række ejendomme fra med god fortjeneste. Vi mener, at det bør være muligt for dette selskab at finde gode investeringsmuligheder i fremtiden på grund af dets stærke balance og grundige processer. I august købte vi os ind i Allied, et nyt selskab der udgør 0,5 pct. af porteføljen. Dette canadiske REIT-firma har specialiseret sig i at udvikle og drive kontorer i nærheden af de centrale forretningsdistrikter i Canada med langt lavere udgifter end i de mere traditionelle skyskrabere. Virksomheden ejer endvidere tre datacentre i forstæderne til Toronto.
Der vil utvivlsomt være makroøkonomiske udfordringer i nogen tid fremover, men ikke desto mindre vil der være muligheder på det globale ejendomsmarked, enten på grund af pandemien eller på grund af mere langsigtede strukturelle ændringer. Nøglen til at navigere i denne situation er at investere i nøje udvalgte børsnoterede ejendomsselskaber. De giver nemlig uovertruffen fleksibilitet, likviditet og muligheder for investorer.
Kilder:
[1] FTSE E/N DEV Europe, MSCI ACWI RE IMI, Bloomberg US REITS, MACI ACAP RE indekser (alle tall i USD, 31/12/19 – 31/07/20)
[2] Kilde: NAREIT, tall i USD 31/12/2019 – 31/08/2020