SKAGEN m2 blev grundlagt d. 31. oktober 2012 som SKAGENs fjerde aktiefond efter SKAGEN Vekst (1993) SKAGEN Global (1997) og SKAGEN Kon-Tiki (2002). Fonden investerer i børsnoterede ejendomsselskaber over hele verden, og var den første nye aktiefond, vi lancerede, i mere end ti år.
SKAGEN-grundlægger Kristoffer Stensrud forklarede rationalet bag vores aktive value-baserede investeringsfilosofi, når det galdt ejendom:
"SKAGENs globale tilgang kombineret med ejendomsselskaber og lokale markeder er et godt udgangspunkt for at skabe merafkast. Der findes en verden af uopdagede muligheder derude," sagde Kristoffer ved lanceringen.
SKAGEN m2 har gjort, hvad fonden lovede, og har skabt årlige gennemsnitlige afkast på 9 pct. siden starten, og ligger foran sit referenceindeks, MSCI ACWI Real Estate IMI, i samme periode[1]. Det er Michael Gobitschek, der har forvaltet fondet siden starten.
"SKAGEN m2 blev lanceret med kapital fra SKAGENs ansatte og har gennem årene vokset ved hjælp af gode investeringer og internationale investorer i ryggen. Jeg er utroligt glad for, at de har fået gode afkast ud af vores disciplinerede selskabsudvælgelse og den måde, hvorpå vi har forvaltet SKAGENs investeringsfilosofi i forbindelse med ejendomsinvestering," siger Michael.
Markedsændringer
Da SKAGEN m2 blev lanceret var stikordene for markedssituationen: Svagere global økonomisk vækst og stigende gældsproblemer i Sydeuropa. Ti år senere er de økonomiske udsigter tilsvarende dystre, men fondens investeringsunivers har ekspanderet og ændret sig ganske dramatisk.
Markedsværdien af Real Estate Investment Trusts (REITs) er fordoblet til 1,4 bio. dollar (2012: 603 mia. dollar), mens værdien af kommerciel ejendom, ejet af REITs er mere end firedoblet til 3,5 bio. dollar (2012: 860 mia.) [2].
Markedssammensætningen har også ændret sig markant på de ti år. I USA er traditionel erhvervsejendom skrumpet fra 24 pct. til 7 pct., altså til samme størrelse som datacentre har i dag (segmentet for datacentre eksisterede ikke for ti år siden). Infrastruktur er vokset kraftigt i perioden fra 6 pct. til 17 pct. af markedet (se figur).
Disse ændringer viser, hvordan nye mønstre i befolkningens livsstil påvirker markederne.
"Markedet for børsnoteret ejendom er meget dynamisk. Covid har også accellereret enkelte trends, som fx nethandel, og introduceret helt andre - som fx hjemmekontor. Vores job som investorer er at finde selskaberne, der kan give bedst værdi i alle disse segmenter," forklarer Michael Gobitschek.
Hvorfor investere i børsnoteret ejendom?
Selv om markedet for ejendom har ændret sig, er investeringscasen den samme og lige så stærk som for ti år siden. Her er fem gode grunde til at investere i børsnoteret ejendom.
1. Gunstig afkastprofil med forudsigeligt cash flow og mulighed for kapitalafkast og inflationsbeskyttelse.
En særlig fordel ved børsnoteret ejendom i det aktuelle marked er, at det historisk set har givet gode resultater i perioder med høj inflation, takket være huslejeindtægter, som ofte er indeksregulerede og altså følger prisniveauet. Forskning fra de sidste 50 år viser, at amerikanske REITs har slået S&P 500 med ca. 3 pct. i perioder med moderat inflation og med 5 pct. i perioder med højere inflation. [3]
2. Bedre risiko/afkastprofil på grund af lavere langsigtet korrelation med aktier
Ejendom ligger i territoriet lige mellem aktier og obligationer, når det gælder risiko/afkast. Børsnoteret ejendom er tættere korreleret med aktier på kort sigt, men for afkast over 18 måneder er det tættere knyttet til direkte ejendomsinvestering og giver god mulighed for upside og diversificering. [4]
3. Transparens, virksomhedsledelse og likviditet
Meget direkte ejendomsinvestering kritiseres for at der lukkes af for investorernes mulighed for at indløse. Til sammenligning giver børsnoteret ejendom løbende likviditet og er underlagt samme krav til regulatorisk beskyttelse, informationspligt og virksomhedsledelsen som andre børsnoterede selskaber.
4. Flere lag af diversificering
Ejendom påvirkes ofte af lokale forhold og giver investorerne god geografisk diversificering. Ejendomssegmenter har også forskellige afkastdrivere og en række attraktive undersegmenter som fx sundhed og hoteller, der - med mindre man har meget store summer at investere - kun er tilgængelige via børsnoterede selskaber, hvor man kan købe en mindre bid af kagen.
5. Eksponering mod global økonomisk vækst, megatrends og utraditionel ejendom
Ejendom er en god måde for investorer at blive eksponeret mod øget økonomisk aktivitet, fx via kontor, handel og service. Det store investeringsunivers tilbyder også ekstra eksponering mod mere defensive segmenter som datacentre, logistik og lagerfaciliteter i tider med faldende markeder.
Referencer:
[1] Per 30/09/2022
[2] Kilde: NAREIT, commercial real estate ownership includes public listed, public non-listed, private equity and Mortgage
[3] Kilde: Nareit analysis of prices for the FTSE Nareit All Equity REIT Index and S&P 500 Index: 1972-2021. Inflation measured for all items, all urban consumers. Moderate Inflation 2.5% - 7%, High Inflation >7%.
[4] Kilde: Cornerstone Research based on data from NAREIT, S&P, NCREIF and the MIT Center for Real Estate. Rolling Returns, Quarterly Data 1984:2‐2014:4
