Ved første øyekast skiller de seg lite fra tradisjonelle kontor- eller industribygg. Innvendig rommer de imidlertid forretningskritisk IT-infrastruktur for myndigheter, selskaper og privatpersoner. Med høyteknologiske generatorer, kjølesystemer og batteribackup er disse stadig mer spesialiserte anleggene utformet for å holde servere i drift og sikre kontinuerlig informasjonsflyt, selv ved forstyrrelser i strømnettet.
Deres økende betydning har blitt gjenspeilet i en sterk børsutvikling. Datasentre er den best presterende børsnoterte eiendomssektoren i 2026 med god margin og har steget med om lag 40 prosent, noe som er omtrent åtte ganger høyere enn avkastningen i det brede amerikanske aksjemarkedet[1]. Det var også det eneste REIT-segmentet som leverte positiv avkastning under nedgangen i mars, utløst av krigen i Iran, noe som understreker en sterk trend få andre eiendomssegmenter kan matche.
SKAGEN m² har dratt nytte av utviklingen
SKAGEN m² har nytt godt av den sterke utviklingen i sektoren. Equinix, verdens største børsnoterte datasenterselskap, har vært fondets største positive bidragsyter så langt i år og bidratt med 1,3 prosentpoeng til den absolutte avkastningen. Aksjene i det amerikanske selskapet, som driver mer enn 260 anlegg i 72 storbyregioner globalt, har utviklet seg sterkt i takt med operasjonelle forbedringer og styrkede vekstutsikter.
Helios Towers, som leverer infrastruktur for mobil tilkobling i Afrika, muliggjør datatrafikken som til syvende og sist flyter til og mellom datasentre. Selskapet er fondets tredje største positive bidragsyter og har bidratt med ytterligere 0,5 prosentpoeng til avkastningen.
Delvis eiendom, delvis infrastruktur, delvis teknologi
Den sterke aksjeutviklingen i sektoren i år har vært drevet av investorers etterspørsel etter eksponering mot enten kunstig intelligens eller såkalte HALO-selskaper (heavy assets, low obsolescence), altså selskaper med store fysiske eiendeler og lav risiko for teknologisk foreldelse. Ved å befinne seg i skjæringspunktet mellom eiendom, infrastruktur og teknologi tilbyr datasentre samtidig attraktive langsiktige investeringsegenskaper.
Leietakerne inkluderer noen av verdens største og mest kredittverdige selskaper, som Alphabet, Amazon, Microsoft og Meta, med leiekontrakter som typisk løper over 10 til 15 år og inkluderer årlige leiejusteringer knyttet til inflasjon. Selskapenes karakter og høye inngangsbarrierer bidrar til sterke nivåer av kundelojalitet, noe som gir en kontantstrømprofil som kombinerer eiendomslignende forutsigbarhet i inntektene med en etterspørselsstabilitet som minner om infrastruktur.
Etterspørselen fortsetter dessuten å akselerere. Den globale datasentersektoren forventes å vokse med en gjennomsnittlig årlig vekstrate på 14 prosent frem til 2030, drevet av fortsatt ekspansjon innen skytjenester og kunstig intelligens. AI-relaterte arbeidsoppgaver forventes å stå for rundt halvparten av all aktivitet i datasentre ved slutten av tiåret, sammenlignet med rundt 23 prosent i dag.
En viktig endring forventes allerede neste år, når inferens – altså bruk av AI-modeller i sanntid – ventes å bli en større etterspørselsdriver enn selve treningen av modellene. Dette er viktig fra et investeringsperspektiv, ettersom inferens krever geografisk distribuert kapasitet nær sluttbrukerne. Dermed utvides markedsmulighetene til langt flere regioner og byer, i stedet for å være konsentrert til et fåtall geografiske knutepunkter.
Massive investeringer og strukturell ubalanse
Kapitalinvesteringene som kreves for å støtte denne utbyggingen er betydelige. Alphabet, Amazon, Meta og Microsoft investerte samlet rundt 400 milliarder dollar i fjor, en økning på over 65 prosent sammenlignet med 2024. Investeringstakten forventes å akselerere ytterligere i 2026 med rundt 70 prosent til cirka 700 milliarder dollar[2]. Ifølge McKinsey kan de globale investeringene i datasentre måtte nå rundt 6,7 billioner dollar frem mot 2030, hvor rundt tre fjerdedeler forventes å gå til AI-relatert kapasitet[3].
Etter hvert som etablerte datasentermarkeder møter begrensninger i energitilgang, har etterspørselen i økende grad flyttet seg til såkalte sekundærmarkeder. Dette er områder utenfor de etablerte datasenterhubene, som tilbyr store tomtearealer, tilgang på betydelig energikapasitet og kortere ledetider for nye prosjekter. Ifølge Green Street fant rundt to tredjedeler av all ny utleieaktivitet innen datasentre i USA sted i slike markeder i 2025, som i dag representerer omtrent 30 prosent av landets totale tredjepartskapasitet.
Europa utvikler seg i samme retning. Rundt en femtedel av fjorårets nye utleieaktivitet fant sted utenfor de tradisjonelle såkalte FLAP-markedene[4], samtidig som tomteoppkjøp for fremtidig datasenterutvikling allerede pågår i Norden og på Den iberiske halvøy.
Når tilbudet har vanskelig for å holde tritt med den raskt voksende etterspørselen, styrkes også eiendomseiernes forhandlingsposisjon. Green Street anslår at inntektene per utleibar enhet innen datasentre vil vokse med rundt 5 prosent årlig frem til 2030, noe som er betydelig høyere enn for andre typer næringseiendom.
Porteføljeeksponering mot datasentre
SKAGEN m² tilbyr eksponering mot datasentre gjennom to hovedinvesteringer. Equinix, med global eksponering, har en ledende posisjon i USA og genererer rundt en tredjedel av sine inntekter i Europa, inkludert en sterk tilstedeværelse i de såkalte FLAP-markedene der tilbudssituasjonen er mest begrenset. Selskapet nyter også godt av sin tette nettverksinfrastruktur, som er vanskelig å replikere på grunn av økosystemeffekter og høy kundelojalitet som følge av inngangsbarrierer.
Det australske selskapet Goodman Group gir komplementær eksponering. Selskapet har gradvis utviklet virksomheten fra logistikk mot datasentre, der rundt to tredjedeler av nye utviklingsprosjekter i dag er knyttet til digital infrastruktur, delvis finansiert av sterke kontantstrømmer fra logistikksegmentet. Goodman er godt posisjonert til å dra nytte av utviklingsmarginer når ny kapasitet settes i drift i Australia, Asia og Europa.
Prologis, American Tower og Capitaland driver, utvikler eller har prosjektporteføljer innen datasentre, mens selskapene innen mobilmaster – Helios Towers og Cellnex Telecom – ytterligere øker fondets eksponering mot det bredere tilkoblingsøkosystemet som datasentre er avhengige av. Samlet har mer enn en fjerdedel av porteføljen eksponering mot digitalisering og datasenterrelaterte segmenter.
Etter vår vurdering taler utviklingen i datasentersektoren for en aktiv investeringsstrategi, særlig etter at verdsettelsene har steget den siste tiden. Selv om det fortsatt er usikkerhet knyttet til hvor stor AI-relatert kapasitet som vil være nødvendig på lang sikt, innebærer fortsatt sterk etterspørsel drevet av datavekst og netthandel – kombinert med begrensninger på tilbudssiden – at nøye aksjeutvelgelse er den mest effektive måten å få eksponering mot det vi anser som et av de mest attraktive langsiktige veksttemaene innen globale eiendomsmarkeder.
[1] NAREIT Data Centre REIT Index (+39,8 %) sammenlignet med S&P 500 Index (+5,1 %) i USD.
[2] Kilde: Green Street 2026 Data Center Outlook.
[3] Kilde: The cost of compute: A $7 trillion race to scale data centres, McKinsey, april 2025.
[4] FLAP: Frankfurt, London, Amsterdam og Paris.