Globale ejendomsselskaber er nede med 15,2 procent i lokal valuta hidtil i år, hvilket er lidt længere nede end globale aktier, som faldt med 14,7 procent. Dermed kan man se, hvor lokalt ejendomsmarkedet er, da ejendomsinvesteringsfonde i Mellemøsten og Afrika er oppe med 1,8 procent i 2022, mens dem i Europa faldt med 24,1 procent og dermed befinder sig i et såkaldt bear-market [2].
Udover frygten for økonomisk tilbagegang er ejendomsmarkedet også blevet ramt af hurtigt stigende renter rundt om i verden, da centralbankerne forsøger at få kontrol over inflationen. Højere renter og byggeomkostninger har ført til, at det relativt gode udbytte fra ejendomsinvesteringsfonde (REITs) er blevet mindre attraktivt for investorerne.
De nordiske ejendomsmarkeder er blandt dem, som hænger længst efter. Norge er nede med 26 procent i år i lokal valuta, mens Sverige er nede med 40 procent [3]. I Sverige er det generelle aktiemarked faldet med 23 procent i lokal valuta [4]., og investorerne er bekymret for, om de stigende renter og obligationsafkast vil tvinge en række ejendomsselskaber til at refinansiere op mod 15 milliarder dollars i gæld ved at frasælge ejendomme.
Til trods for en overvægt i Europa er SKAGEN m2 på linje med referenceindekset i år takket være en solid selskabsudvælgelse. Udsigterne til andet halvår er fortsat usikre, men fondens diversificerede og konservative portefølje gør, at den er placeret godt i forhold til en række forskellige scenarier.
Solid udvælgelse af selskaber
Der er store variationer i det globale børsnoterede ejendomsmarked, hvilket blandt andet kan ses i de store forskelle mellem afkast på tværs af sektorer og lande. Ser vi på afkastet i de globale ejendomsinvesteringsfonde (REITs) de seneste 18 måneder, finder vi store variationer mellem segmenter, og faktisk også inden for de samme segmenter over forskellige perioder. Mange af vinderne i 2021 er dette års største tabere [5].
Store udsving som disse giver investorerne mulighed for at gøre et kup, når priserne falder. Specielt dem, som har friheden til at investere hvor som helst – som SKAGEN m2. Eksempelvis kan man købe ejendomsaktier i Sverige med en rabat på 41 procent, sammenlignet med et historisk snit på 2 procent. Siden 2010 har sådanne værdiansættelser været efterfulgt af et gennemsnitligt 12-måneders afkast på 22 procent, selv om resultaterne i de enkelte selskaber varierer betydeligt.
God nattesøvn
Dette viser, hvor vigtigt det er at lave sine lektier, når man skal finde de bedste ideer - særligt når markederne falder, og de betydelige risici stadig gælder. I modsætningen til de passive fonde laver vi analyser af alle vores investeringer og vurderer mulige makroøkonomiske-, markedsmæssige-, ESG-, og økonomiske trusler.
Det indebærer, at vi kan stole på, at porteføljeselskaberne har solide balancer, med mindre gæld end det brede marked. Fondens 33 poster har et konservativt forhold mellem lån og værdi på 32 procent. Det betyder, at de skal være i stand til at stå imod fald i værdi samt stigende renter. Dækningsgraden er også relativt høj, nemlig 8.8x, som betyder, at de relativt enkelt kan betale gælden med deres overskud, og dermed har de frihed til at manøvrere, hvis omstændighederne pludselig ændres.
En anden vigtig nøglefaktor, når det kommer til at kunne håndtere risiko, er risikospredning. Dette gælder særligt, når der er en svag sammenhæng i afkastet mellem undersektorer og geografiske områder. SKAGEN m2s portefølje er mere geografisk spredt end indekset, som for tiden har en eksponering på 59,4 procent mod børsnoterede selskaber i USA (hvilket er næsten dobbelt så meget som fonden). Samtidig giver porteføljen en diversificering i andre brancher end indekset selvom, at vi har positioneret porteføljen til at give investorerne eksponeringen mod de firmaer, der ventes at indhente det tabte fra COVID, og dem, der beskytter mod kommende økonomiske usikkerheder.
Vi mener, at ejendomme er investorernes bedste beskyttelse mod inflation og økonomisk usikkerhed i det nuværende investeringsklima. Korrektionen, vi oplevede for nyligt, betyder, at børsnoterede ejendomsselskaber er undervurderede i forhold til deres langsigtede fordele, og den giver en attraktiv upside til eksisterende investorer og gunstige muligheder for de nye.
Med den fortsat gældende risiko i mente, så er forsigtig og konservativ aktieudvælgelse mere vigtigt end nogensinde. Kombineret med fokus på værdi og fleksibilitet til at finde de bedste ideer, er det den bedste måde for investorerne at få et bedre afkast uden at miste nattesøvnen.
NB: Al data er fra d. 23/06/22 medmindre andet er angivet.
[1] MSCI ACWI Real Estate IMI index vs. MSCI All Country World Index i EUR per 23/06/22
[2] Kilde: NAREIT. Afkastet i EUR per 23/06/22
[3] Kilde: Norge: OBX Real Estate GR, Sverige: Refinitiv
[4] Kilde: OMX Stockholm 30 per 23/06/22
[5] Kilde: NAREIT