1. Ejendomsmarkedet er en god måde at gardere sig imod inflation
Med en inflation på 7,5 pct. i Europa [1] (som af kommentatorer spås til at blive endnu højere) er investorer forståeligt nok noget bekymrede for de stigende priser. Priser, der æder sig ind i opsparing og afkast. Ejendomsmarkedet tilbyder beskyttelse mod inflationen på flere måder, hvilket er en nøglefaktor, når det kommer til sektorens stærke afkast og forventninger til kommende afkast.
For det første er renten nemlig koblet tæt til inflationen, hvilket betyder, at udlejeres fortjeneste automatisk er beskyttet mod stigende priser (segmenter såsom lagerløsninger og service-branchen kan ligefrem får en fordel af det: de kan hæve priserne hurtigt, efterspørgslen er blivende, og prisen er relativt fast). Aktieudbyttet fra forvaltere af ejendomsinvesteringer er steget mere end inflationen i alle år bortset fra to siden år 2000 – under finanskrisen og COVID-pandemien [2] – og oftest med en betydelig margin.
For det andet booster inflationen priserne på aktier og handler med ejendomme, da stigende priser på byggegrunde og byggeudgifter gør det at bygge nye boliger relativt mindre attraktivt (se diagram under M&A længere nede på siden).
De positive effekter for indtjening og pris betyder, at ejendomsmarkedet har performet godt under tidligere perioder med høj og moderat inflation over de seneste 50 år –både i absolutte termer, men også relativt i forhold til aktier (se grafen). Med obligationer og opsparinger i banker, der bliver devalueret af stigende priser, er det nemt at se, hvorfor ejendomsmarkedet er en populær aktivklasse under perioder med høj inflation.
2. Diversificering betaler sig
Da mange folks penge oftest er investeret i egne huse og sommerhuse, er det forståeligt, at de umiddelbart er afvisende over for yderligere eksponering mod ejendomsmarkedet. På den anden side er boligmarkedet hovedsageligt drevet af lokale faktorer, så en øget eksponering mod forskellige lande og sektorer uden for hjemmemarkedet er en god måde at reducere risikoen for, at egne ejendomme falder i værdi. For eksempel har indekset Nordic Real Estate tabt 13,3 pct. indtil videre i år, mens indekset Middle East and Africa er steget 11,0 pct. [3]
De andre fordele ved en øget diversificering kommer gennem de blandede segmenter, der er på ejendomsmarkedet, hvor afkastet drives af forskellige faktorer. En række af de nyeste skud på stammen – datacentre og infrastruktur – giver for eksempel afkast uden sammenhæng med beboelsesejendomme.
SKAGEN m2 har en portefølje, som i øjeblikket består af 33 virksomheder fra 15 forskellige lande fordelt over 8 forskellige sektorer (se grafen). Fonden er investeret i henholdsvis små (40 pct.), middel (42 pct.) og store (18 pct.) virksomheder, som giver en øget diversificering til investorerne [4].
3. Udnyt det økonomiske momentum
Ejendomsmarkedet tilbyder en konkret måde for investorerne at være eksponeret mod den stigende økonomiske aktivitet. Børsnoterede virksomheder tilbyder nemlig adgang til ejendomssegmenter, som normalt ellers er lukket område for investorer. Det kan for eksempel være hoteller og kontorbygninger. Disse er de to bedst performende sektorer i år på grund af en stigende rejseaktivitet og mindre hjemmearbejde. Specielt kontorbyggerier har haft et mærkbart positivt skifte, da mange virksomheder er vendt tilbage til før-pandemiske arbejdsforhold [5]. Dette ses blandt andet ved, at efterspørgsmål overstiger udbud i USA for første gang siden 2018 [6].
Til trods for at den globale vækst skønnes at nå 4,4 pct. i år [7], er de økonomiske skyer stadig grå. Den amerikanske rentekurve har vendt sig, hvilket er et varsel om mulig recession, og krigen i Ukraine kaster fortsat lange skygger. Grundet usikkerheden er SKAGEN m2's portefølje positioneret cirka 60/40 med en overvægt mod de defensive segmenter. Defensive segmenter kunne for eksempel være datacentre, logistik, udlejning af lagerplads til private, beboelse, lejeboliger, sundhedsvæsenet samt dem som er gearet mere til den økonomiske bedring såsom kontorer, handel og hoteller/restauranter.
4. Fusioner og virksomhedsovertagelser (M&A)
2021 var et rekordår for de børsnoterede fusioner og virksomhedsovertagelser, som nåede op på aktiviteter for hele 140 milliarder amerikanske dollars [8] alene på det amerikanske marked for ejendomsforvaltere (se nedenfor). Udviklingen var drevet af en undertrykt efterspørgsel og attraktive priser som følge af pandemien. Mange aftaler blev indgået til priser, som vi ellers ikke ser normalt. På lige fod med andre sektorer drager ejendomsmarkedet også nytte af den øgede telekommunikation og andre teknologiske ydelser. Sidste år betød det, at tre ud af de fem største handler involverede ejendomsselskaber, der investerer i datacentre.
SKAGEN m2 drog fordel af handler, som blandt andet indebar et rekordhøjt antal realiseringer. Det ser ud til, at trenden fortsætter med Paramount Group, som er en af de ti største positioner i porteføljen, der modtog et bud i første kvartal. En høj efterspørgsel, lave kapitalmæssige omkostninger og en lang række rede købere betyder, at fusioner og virksomhedsovertagelser fortsat vil være et toneangivende tema i 2022.
5. Bæredygtighed
ESG er mere end bare en hygiejnefaktor, når man investerer i ejendomsmarkedet. Det er den afgørende forskel. Efterspørgslen på ejendomme, som er bygget og bliver drevet bæredygtigt, stiger. De virksomheder, der kan møde efterspørgslen, kan kræve gode priser og renter.
I ejendomsbranchen er der – muligvis mere end i andre aktieklasser – en direkte forbindelse mellem bæredygtighed og profit. Research blandt mere end 2700 kontorbygninger i London i 2021 [9] viser, at dem der blev vurderet til "Meget gode", "Fremragende" eller "Enestående" i forhold til bæredygtighed, har hentet gode lejeindtægter på mellem 3,7 procent og 12,3 pct. i det seneste årti.
Det har længe været et investeringstema for SKAGEN m2, da vi ser ESG som den centrale drivkraft bag en reduktion af risiko såvel som øget afkast. Mange af virksomhederne i vores porteføljer har ambitiøse udledningsmål fastsat af klimavidenskaben. Adskillige af dem er blevet anerkendt som værende de bedste i deres branche i forhold til bæredygtighed. Dem kan du læse mere om i vores seneste ESG-rapport.
Dermed kan vi konkludere, at der aldrig har været et bedre tidspunkt til at investere i børsnoterede ejendomsselskaber. Priserne er attraktive, og den stigende inflation betyder, at aktiverne vil tiltrække investorer såvel som strategiske opkøbere, hvilket vil øge momentum yderligere.
Fremtidsudsigterne for SKAGEN m2 er også positive. Fonden er diversificeret på tværs af geografi og segmenter og er dermed velpositioneret i forhold til de fleste økonomiske scenarier.
Hvad vigtigere er, så fortsætter vi med at fokusere på modstandsdygtige, omsætningsskabende virksomheder, der har solide tal på bundlinjen – altså virksomheder, som vi mener, vil vinde i det lange løb.
Alle tal er fra 31/03/2021, medmindre andet er angivet.
Ingress: MSCI. MSCI ACWI Real Estate IMI vs. MSCI ACWI per 31/03/2022
[1] MSCI. MSCI ACWI Real Estate IMI vs. MSCI ACWI per 31/03/2022
[2] NAREIT, 15/05/2021
[3] SKAGEN / Bloomberg for VINX Real Estate Index (in NOK), NAREIT for Middle East and Africa (in EUR)
[4] SKAGEN per 28/02/2022, Large-cap: Over 10 millarder USD, mid-cap: 2–10 millarder USD, small-cap: Under 2 millarder USD
[5] UBS, Global Real Estate Key Valuation Metrics, 31/03/2022
[6] CoStar, NAREIT
[7] IMF World Economic Outlook, januar 2022
[8] JLL, M&A and Strategic Transactions Monitor, March 2022
[9] Knight Frank, The Sustainability Series, 2021