Det var de færreste, der ville investere i Grækenland, Italien, Spanien eller Argentina tilbage i 2015 og 2016. I Grækenland stod den på akut krise og bankkollaps. Italien var præget af bankkrise, gældskrise og en række politiske kriser. Spanien var først lige begyndt at se lys for enden i tunnelen efter ejendomsboblen, der udløste stagnation og masseledighed nogle år tidligere. Argentina var nær statsbankerot. Men forvalteren i den globale ejendomsaktiefond SKAGEN m2, Michael Gobitschek var ikke i tvivl. Han gik på ejendomsaktiejagt i alle fire lande.
Lyspunkter i krisene
I forbindelse med Grækenlands forhandlinger om at træde ud af EU, gik Gobitschek ind i det græske ejendomsselskab Grivalia til discount pris. Selskabet har en række attraktive ejendomme primært i Athen.
I forbindelse med den italienske folkeafstemning i december sidste år gik Michael Gobitschek også ind i Beni Stabili, der er et ejendomsselskab, som har kæmpet længe, men som har gjort betydelige forbedringer med en ny ledelse. Blandt andet har Beni Stabili reduceret gælden, reduceret afhængigheden til lejeren Telecom Italia og øget antallet af ejendomme i velhaverbyen Milano. Det er de ind til videre blevet rigeligt belønnet for.
SKAGEN m2 afventede situationen i Spanien da stort set alle ejendomsselskaber var borte og staten sad på de fleste aktiver. Fonden købte sig ind i Inmobiliaria Colonial (det eneste ejendomsselskab i Spanien, der overlevede finanskrisen) og Axiare. Begge har haft en fantastisk udvikling de sidste par år. Desuden finansierede de selskabet Melia Hotels, som nu rider på den stærke turistbølge i Spanien. – Selskabet blev købt med et stort potentiale, men til en beskeden pris i forhold til risiko og kvalitet, fortæller Michael Gobitschek.
Kvalitet til lavpris
I Argentina købte fonden sig ind i IRSA, hvilket også er et klassisk eksempel på et kvalitetsselskab med en attraktiv prisfastsættelse. IRSA ejer blandt andet et indkøbscenter i Argentina og ejendomme på Manhattan. De har store byggegrunde i centrale dele af Buenos Aires. Der er med andre ord et stort potentiale, som kan udvikles i takt med, at den politiske ledelse fører en mere reformvenlig politik, og at Argentinas økonomi nu er i gang med at styrke sig.
- Ejendommene i disse græske, italienske, spanske og argentinske selskaberne har det til fælles, at de ligger i centrale dele af udsatte verdensbyer, og handles til med en kraftig rabat. Det handler om at være tålmodig og lede efter lyset i tunnelen, og så se sig for, hvis toget kommer, siger Michael Gobitschek.
Bæredygtighed betaler sig
SKAGEN m2 har et stort fokus på bæredygtigheden og arbejder med en såkaldt positiv screening i analysestadiet. Det vil sige, at fonden udvælger de selskaber, der arbejder aktivt med bæredygtighed.
– De ejendomsselskaber, som er kommet langt med bæredygtighed eller bruger certificerede bygninger, er også dem, som kan tage den højeste leje og har lavest omkostninger – dermed bliver de vindere over tid.
Inmobiliaria Colonial har eksempelvis 90 procent energicertificerede bygninger i sin ejendomsportefølje. Beni Stabili planlægger også en kraftig stigning i antallet certificeret bygninger, som et af de vigtigste kriterier.
- Bedre selskabsstyring er også et spørgsmål om bæredygtighed, som direkte kan forbedre resultaterne i et selskab. Og siden vi kontinuerligt screener alle vores positioner, både internt og eksternt, har vi ind til videre været forskånet mod etiske problemer i alle vores selskaber, siger Michael Gobitschek.
Selskaber skaber væksten selv
En anden vigtig succesfaktor er, at SKAGEN m2 er gået tidligt ind i de selskaber, som har haft et proaktivt forhold til sine ejendomme. Gennem blandt andet renovering og anden udvikling har de kunnet påvirke væksten udover den normale vækst i lejeindtægten. I mange tilfælde har det været mere lønsomt end at opkøbe nye dyre ejendomme.
De sidste to år har det båret frugt. Mange selskaber, der ikke har arbejdet aktivt med at forbedre sin ejendomsportefølje er blevet straffet, når de lange renter har steget. Efter mange år med rentefald, som også har presset afkastkravene, har det i princippet været nok at sidde med en ejendom, som stiger i værdi.
- Den tid er snart forbi og værdier må også skabes, gennem øgede indtægter eller lavere omkostninger, siger Michael.
Hele verden som jagtmark
– Fondens store fordel er, at vi har hele det globale ejendomsmarked og alle ejendomssegmenterne at spille på. Ejendomme er for en stor del lokalt bestemt og det som sker i de forskellige byer og lande påvirker ikke nødvendigvis ejendomsmarkedet andre steder i verden. Dette gør, at vi kan finde lave prisfastsættelser eller værdi i forskellige dele af verden på forskellige tidspunkter.
Et godt eksempel er finske Sponda, som blev opkøbt af verdens største ejendomsinvestor, amerikanske Blackstone, i løbet af sommeren. SKAGEN m2 havde købt en stor position i Sponda i løbet af foråret. Det er et godt eksempel på de geografiske uligheder som fonden udnytter. I dette tilfælde i forholdet mellem Helsinki overfor Stockholm. Førstnævnte blev handlet til en stor rabat i forhold til de grundlæggende værdier, mens lignende selskaber i Stockholm handles til relativt højere priser, der ofter er højere end den underlæggende værdi.
Lave renter giver højere huslejer
En anden årsag til, at SKAGEN m2 har klaret sig så godt, kan også forklares med de lave renter. Sammen med god vækst i lejeindtægterne har det skabt gunstige forudsætninger for ejendomme mange steder i verden. I tillæg har ejendomsselskaberne generelt stærke balancer med en stadig mindre gældsbyrde. I takt med, at ejendomsværdierne stiger og bliver «for dyre», revurderer mange selskaber desuden kapitalallokeringen. Dette gør de ved, at tage højere udbytter eller tilbagekøb af aktier med rabat. Dette er positivt for aktionærerne. Det nye selskab i porteføljen, Cheung Kong Properties, er et godt eksempel. Selskabet er kraftigt undervurderet og tilbagekøber aktier.
Langsigtede, såkaldte megatrends er også stærkt medvirkende til den positive udvikling. Det samme gælder urbaniseringen, øget velstand og stadig flere ene-husholdninger som fyrer op under det globale ejendomsmarked.